Fixer le prix de vente d’une maison par l’estimation

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De nos jours, les acheteurs potentiels sont très bien informés sur le marché immobilier qu’ils convoitent. Grâce à Internet, ils peuvent consulter des milliers d’annonces et ainsi les comparer pour se faire une idée du juste prix d’une maison dans une ville donnée. Estimer une maison à sa juste valeur est ainsi très important pour attirer les acheteurs potentiels et réaliser une transaction dans les meilleures conditions.

Calculer le prix de vente d’une maison : la comparaison

Pour fixer le prix de vente d’une maison, plusieurs méthodes sont possibles. On en compte deux principales : la comparaison ou la capitalisation. Plus facile d’approche, nous parlerons aujourd’hui seulement de la méthode par comparaison.

Utiliser cette méthode permet d’éviter les biais de sentiments. En effet, un individu pourra donner à son logement beaucoup plus de valeur que la réalité à cause des années vécues en ces lieux. Pour estimer sa maison, il faut donc tout d’abord se détacher de son bien et tenter de l’évaluer en toute objectivité. Pour cela, il faut commencer par déterminer le prix de revient du logement à vendre.

Le prix de revient d’une maison correspond au prix d’achat auquel vous ajouterez les frais annexes comme les droits de mutation et les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement que vous aurez fait faire durant les années. Il ne faut pas prendre en compte les intérêts du crédit, car ces derniers sont compensés par votre statut de propriétaire. Une fois ce prix de revient obtenu, il faudra le préciser grâce aux critères d’estimation et par la comparaison.

En effet, il est important de comparer le prix de revient avec des biens similaires dans votre ville ou votre région. Pour cela, les annonces immobilières vous seront d’une grande aide. Vous remarquerez souvent que les prix de vente actuels sont bien supérieurs au prix de revient des maisons. C’est normal, car en dix ans, l’immobilier ancien a augmenté sa valeur de près de 120%, en moyenne nationale. Attention cependant à ne pas proposer un prix de vente trop élevé.

Certains vendeurs affichent ainsi un prix beaucoup trop haut afin de se laisser de la marge lors des négociations. Cependant, cela peut facilement décourager les acheteurs potentiels. Il faudra donc faire preuve de beaucoup de précaution lorsque vous comparerez les prix du marché immobilier de votre commune. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier et consulter le site officiel des Notaires de France.

Calculer le prix de vente d’une maison : les critères

Pour fixer le prix de vente d’un logement grâce à la méthode de la comparaison, il est nécessaire de préciser le prix de revient de la maison avec d’autres critères que le coût à l’achat, par exemple l’adresse du bien et son emplacement (=qualité du quartier).

Pour fixer le prix de vente d’une maison, on retrouve cinq points principaux à analyser : le vis-à-vis, la surface habitable, l’état de construction, le gros œuvre et la taille du terrain. Ainsi, dans les secteurs urbains denses, si le terrain d’une maison dispose d’une servitude de droit de passage, c’est-à-dire d’une bande de terrain non constructible permettant au voisin de rejoindre la voirie, cela peut occasionner une décote de 5 à 10% sur le prix de vente de la maison.

Ensuite, il faut faire attention à la surface habitable et au sol du logement. En effet, c’est la superficie habitable qui doit être prise en compte et non la surface utile. Ainsi, contrairement aux logements collectifs qui doivent utiliser le métrage carrez garantissant une certaine surface habitable, les maisons ne font l’objet d’aucune obligation sur ce sujet. De même, un terrain trop petit ou trop grand par rapport à cette surface fera baisser le prix de vente de la maison.

D’un autre côté, l’état du logement est aussi très important. Un logement refait à neuf verra en effet sa valeur au m² augmenter de 15 à 20%. Au contraire, un logement à rafraîchir perdra entre 5 et 10%, et un logement à rénover perdra entre 10 à 30% selon l’ampleur des rénovations. De même, le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue lui aussi sur l’attractivité d’un bien. Les maisons les plus économes sont en effet plébiscitées par les acheteurs français.

Voici enfin quelques critères à prendre en compte pour préciser le prix de vente d’une maison :

  • Un vis-à-vis de moins de 10 mètres faire perdre 10% en moyenne au m² ;
  • Du bruit et une circulation importants font perdre entre 15 à 20 % ;
  • Une terrasse ou un jardin fait gagner entre 5 à 15 % à la valeur du logement ;
  • La double orientation est/ouest : de 3 à 5 % supplémentaires ;
  • Une belle vue fait quant à elle gagner de 5 à 20 % selon ses caractéristiques.

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