Comprendre les frais de mutation syndic

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Les frais de mutation syndic

Les frais de mutation syndic sont impactés par le professionnel aux copropriétaires vendeurs, et parfois à l’acheteur. Autrement dit à l’occasion du changement de copropriétaire d’un lot compris dans un immeuble vendu en copropriété, les droits d’enregistrement perçus correspondent aux frais de mutation. Cependant en l’état actuel du droit français, la facturation de tels frais ne repose sur aucune base légale. En effet, le seul document facturable est l’état daté depuis la loi sur l’engagement national pour le logement, dite « ENL ».

La pratique des syndics de copropriété en matière de frais de mutation

Les frais de mutation du lot vendu sont facturés au vendeur copropriétaire par les syndics de copropriété. Il en est de même pour un syndic en ligne. La responsabilité professionnelle du syndic est engagée, si celui-ci ne délivre pas les états en raison du blocage de la vente qui en résulte. Au moment de la vente définitive, les frais de mutation sont déduits sur le prix de vente du lot (souvent un appartement) par le syndic devant le notaire. Sur la demande du syndic de copropriété, le notaire doit instrumenter la vente en incluant ces frais de mutation dans ses frais notariés, au titre du « questionnaire de notaire ».

En effet, le questionnaire de notaire est un document établi par le notaire à l’intention du syndic, et par lequel le notaire demande des réponses de la part du syndic sur un certain nombre d’informations qui touche le lot vendu. En plus de l’insertion des frais de mutation parmi le questionnaire de notaire, le syndic de copropriété intègre également lesdits frais dans ce qu’on appelle « l’état daté ». L’état daté est un document établi par le syndic et destiné au notaire chargé de la vente.

Ce document permet de dresser un bilan sur la situation financière du vendeur copropriétaire à l’égard du syndic. À l’occasion de la vente d’un lot par un copropriétaire, les frais de mutation s’appliquent comme une forme d’honoraires perçus par les syndics de copropriété. En effet, seul le propriétaire vendeur doit supporter les honoraires du syndic au titre des frais de mutation. Ces honoraires sont perçus soit directement à travers leur inclusion dans « l’état daté » soit indirectement en les faisant inscrire par le notaire chargé de la vente parmi son « questionnaire de notaire ». Les quelques éléments à savoir sur ces honoraires :

  • Le syndicat de copropriété facture à l’ancien propriétaire des frais de dossier au moment de la transaction qui correspondent aux opérations administratives nécessaires à un changement de propriétaire.
  • Les frais s’élèvent, selon l’organisme, à un tarif compris entre 150 et 800 €.

Dans le règlement de la copropriété, ces frais sont bien prévus.La loi Alur, du 24 mars 2014 permet de fournir obligatoirement le pré-état daté et fait de la promesse de vente un moment décisif de la transaction. La loi Alur 2017 renforce également la mise en concurrence des syndics de copropriété.

Les contenus du pré-état daté et de l’état daté, et leurs justifications

La situation du vendeur sous la forme d’états comptables détaillés est présentée sur les deux documents successifs qui comprennent :

  • Les charges pouvant rester dues
    • Provisions exigibles sur les exercices antérieurs,
    • Provisions exigibles pour des dépenses ne figurant pas au budget prévisionnel ainsi des travaux décidés en assemblée générale, mais pas encore exécutés, pour lesquels s’applique le principe de « voté – payé », et les avances exigibles,
  • Les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur pour le lot, à l’égard du copropriétaire vendeur
  • Les sommes qui pourraient incomber au nouveau copropriétaire pour
    • la reconstitution des avances,
    • Les provisions non encore exigibles dans et hors budget prévisionnel.
  • Cependant si la copropriété est en difficulté et que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires alors le pré-état daté et l’état daté sont de plus indiqués.

La loi et la jurisprudence sur les frais de mutation perçus par les syndics

Les frais de mutation ne font pas partie du document « état daté » d’après la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. D’autre part, à travers cette loi, un syndic de copropriété ne peut pas facturer les frais de mutation au titre du « questionnaire de notaire ». Les syndics de copropriété disent que le contrat de syndic (entre le syndicat des copropriétaires et le syndic) les accorde le droit de percevoir les frais de mutation, la jurisprudence rétorque le contrat de syndic n’a d’intérêt qu’entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic, et ne saurait s’appliquer aux relations entre un copropriétaire vendeur et le syndic. D’ordinaire, le montant des frais de mutation du syndic est pratiquement de quelques centaines d’euros.


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